原标题：天津滨海新区CBD变空城 华北第一高楼“有价无市”

　　 近日，记者赶赴天津滨海新区直埋保温管厂家，对滨海新区直埋保温管厂家内的CBD建设和发展情况进行了实地调查。 记者在于家堡金融区和响螺湾直埋保温管厂家商务区看到，其目前仍处于大规模施工中，尘土飞扬的工地上，一座座高楼拔地而起，相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇，区域内的人流却显冷清。而同样属于滨海新区直埋保温管厂家功能区之一的滨海高新区内，一座号称“华北区域第一高楼”的117层大厦正在不断拔高，这就是不断被热炒的“高银直埋保温管厂家117大厦”，而此项目定位也是中心商务区，目前定价达每平方米4万元。业内人士对记者置评，如此定位或导致重复建设和恶性竞争，而高定价更多是为了炒区域价值，容易导致“有价无市”的局面。 记者发现，上述项目的定位都是高大上的“国际范儿”，但到目前为止，项目周边的格调（资料、团购、论坛）、氛围与其“国际化”的定位还相差甚远。公司网站 

建设规模庞大 去化压力由来已久 记者在于家堡金融区和响螺湾直埋保温管厂家商务区看到诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷，人烟稀少，往来的主要是施工人员。事实上，响螺湾直埋保温管厂家商务区早在2007年9月就已经开工。“快8年时间了，还没有发展起来，希望自贸区政策能真正把这边带起来。”当地的李师傅对记者说。于家堡金融区的宝龙城市广场日前已经封顶并开业，但记者到项目售楼处发现，内部颇为冷清，只有一两组零散的客户在现场就坐，没有感受到这里作为于家堡金融区门户位置所应该有的人气儿。 曾经到过中央商务区考察的匿名人士对记者表示，到商务区的第一直接感受就是高楼多，规划好，但人气差。当地的出租车司机也认为这是一个“面子工程”。 滨海新区直埋保温管厂家CBD去化压力大早已成为老生常谈的话题。数据显示，从2010年至2015年，塘沽地区办公物业的供应面积为1034139平方米，成交面积为502032平方米，供过于求明显。而成交均价2010年至2015年分别为10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元，从之前的1万元以上跌至2015年的8000多元，业内人士置评，库存压力大是重要原因。严跃进直埋保温管厂家对记者表示，确实面临存量过剩的问题。虽然确实也有自贸区等利好消息，但是有很多问题存在，最典型的就是人口导入、产业导入等确实比预计的差。而去化压力并没有减缓“大干快上”的步伐。记者从中心商务区获悉，受自贸区建设、京津冀协同发展等众多利好政策叠加，投资者的信心进一步加强。据悉，截至去年年底，响螺湾直埋保温管厂家直埋保温管厂家已有13个项目的17座楼宇竣工，预计今年有8座楼宇竣工。于家堡区域今年年底将有10座楼宇竣工。5月8日，中心商务区管委会向记者提供的数据显示，1~4月新增企业设立859户，其中3月1日至4月30日新增注册595户；自贸区挂牌(4月21日)以来新增注册企业129户。       对于记者采访中的“去化压力、人气不足”等问题，截至发稿，中心商务区管委会未给予回复。

《中国商务中心区发展报告（2014）》（以下简称《报告》）指出，CBD规划面积过大会影响产业集聚。目前世界级的CBD如纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模基本控制在10平方公里以内，中国发展相对成熟的CBD，其用地规模也多数小于10平方公里。然而，2013年中国CBD平均用地面积为17.26平方公里，并且部分CBD的规划建设并未结合城市自身的发展条件，一味贪大求全，进行粗放式的开发，如目前在建的天津滨海新区直埋保温管厂家CBD为46平方公里，其建设规模已严重超出自身需求。 严跃进直埋保温管厂家表示，天津CBD的建设规模大，和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是比较激进的，造成土地成本约束力比较小，所以很多房企积极拿地。二是地方政府在产业导入方面做过类似承诺，使得很多房企对于后续写字楼的招租方面是比较有自信的，但实际上是有出入的。      对于上述问题，记者多次致电滨海新区直埋保温管厂家新闻处，电话一直处于无人接听状态。

   华北第一高楼“有价无市”？ 记者在走访调查中发现，位于滨海新区直埋保温管厂家功能区之一的滨海高新区内的“华北区域第一高楼”高银直埋保温管厂家117大厦也定位为打造国际商务中心，目前还在建设中。

     据了解，高银直埋保温管厂家集团旗下高银直埋保温管厂家地产投资建设的“高银直埋保温管厂家天下”项目，包括以“高银直埋保温管厂家金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银直埋保温管厂家”及“天津环亚国际马球会”，总建筑面积接近200万平方米。

      对此，受访专家们表示，同属于滨海新区直埋保温管厂家，如此定位存在重复建设，或导致“内耗”。 严跃进直埋保温管厂家直言，在滨海新区直埋保温管厂家多个商务区建设的背后，反映的是地方政府狭隘的区域发展思维。每个区域都希望引入产业、建商务区，带有很强的政绩面子。自然背后会带来库存积压，租金难以提升的尴尬。

      此前有媒体报道称，天津滨海高新区将依据位于京津冀枢纽位置的区域优势，建设天津新中央商务区，以承接北京金融、文化等高端产业的转移。无论从区域优势还是从产业基础上来看，天津滨海高新区已具备打造新中央商务区的先天条件。此外，从硬件设施上来看，天津滨海高新区也已经为打造新中央商务区打下了坚实的基础。

     对此，记者致电并致函天津滨海高新区管委会，新闻处在回复记者的材料中显示，滨海高新区的定位包含航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业，并不包含中央商务区相关条目。新闻处负责人对于“高银直埋保温管厂家天下”的相关问题表示，其定位和定价更多是企业行为，并非是政府层面的规定。

      而对于项目规划中的马球会，中国社科院城环所原所长、北京市“十三五”规划咨询专家牛凤瑞表示，中心商务区周围弄个跑马场，挺不可思议的。更多是噱头，如果未来改造成别的用途，成本是比较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也认为，马球会所并不属于CBD的功能。

     严跃进直埋保温管厂家表示，对于高银直埋保温管厂家地产来说，通过马球运动来拉拢高端置业群体。但考虑到目前反腐等背景，一些潜在的客群是减少的，后续若不走公众的路线，那么效果如何有待商榷的。

     值得注意的是，目前“高银直埋保温管厂家天下”在售项目的对外定价达每平方米4万元，而同期周边价格约1万多元。在走访中，多名当地人对于高定价表示出惊讶和不解，“这么贵，谁跑这来买啊……”一名张姓师傅说道。

     对于“高银直埋保温管厂家天下”的定位和定价，单菁菁认为，“华北区域第一高楼”是为吸引各方的关注，起到广告和宣传的作用。打出CBD更多的是为区域发展打造概念，并不代表在城市定位中就真正属于CBD。CBD是一个整体的区域，不是由一座高楼来承担的。高定价则是地产商自己在炒作，打造高端商务楼宇，以获得更高经济利益。概念不等于真正的CBD，经济区域不是经济楼宇。CBD要有商务配套、多种产业聚集体、多种服务配套以及专门为商务服务的基础设施配套。最终还是市场起决定作用，117大厦将价格定得这么高，如果“有价无市”，说明是脱离市场的。

     值得一提的是，117大厦地理位置处于西青区，但行政区划属于滨海高新区。吊诡的是，查阅“高银直埋保温管厂家天下”的相关资料发现，在宣传中有的地方表示属于西青区，有的地方则显示属于滨海高新区，在相关宣传文章中更多的则是突出“滨海新区直埋保温管厂家”的字眼。对此，严跃进直埋保温管厂家认为，117高楼所处的区位是比较尴尬的，突出“滨海新区直埋保温管厂家”，实际上是希望获得更大的关注，毕竟滨海新区直埋保温管厂家建设背后，确实会提供一些企业入驻和税费方面的优惠。

     就上述问题，记者致函并多次致电高银直埋保温管厂家地产相关负责人，截至发稿，未获得具体回复。被指与“国际范儿”定位相去甚远，记者发现，上述天津滨海新区直埋保温管厂家中心商务区以及滨海高新区CBD的定位都是“高大上”的“国际范儿”。  中心商务区的响螺湾直埋保温管厂家商务区功能定位为建设外省市、央企驻滨海新区直埋保温管厂家的办事机构、集团总部和研发中心的承载区，于家堡金融区定位为具备现代化设施和国际化服务功能，国际一流、全国领先、功能完善、服务健全的金融改革和创新基地。滨海高新区的高银直埋保温管厂家117大厦也是意图打造国际商务中心

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     而记者在实地走访中发现，钢筋水泥铸造的高楼周边整体氛围和格调却与如此“高大上”的定位相差甚远。业内人士也指出，要实现规划定位中的“国际范儿”任重而道远。      单菁菁表示，区域发展有一定过程，包括软硬环境的塑造。硬件环境更容易打造，中国的固定资产投资、基建投资力度很大，对于滨海新区直埋保温管厂家，既是国家新区，又有自贸区的政策，硬件起来会很快，但是软件服务需要一个过程，比如对国际化服务的了解、跟国际通行规则的接轨、服务型政府的打造等，都需要一定的基础。北京CBD经过十几年发展，在相应的软硬件设施上都下了很大功夫。天津滨海新区直埋保温管厂家CBD要实现定位中的战略蓝图还有一段路要走。      对于借势京津冀协同发展来承接北京CBD等高端产业的转移问题，牛凤瑞对记者表示，都想承接北京CBD功能外迁，建设总部经济，但是企业真愿意外迁吗？更多时候还是“一厢情愿”。会不会过去，取决于商务环境。要尊重市场，尊重企业的选择。      上述《报告》中认为，北京CBD的部分功能已经出现疏解和外溢。其中北京CBD需要强化的功能包括：国际信息交流中心功能、国际高端商务服务中心功能、国际金融中心功能、地区总部功能、国际人才集散功能和文化融汇传播功能。北京CBD需要疏散的功能包括：部分商务服务配套功能、文化传媒业务外包功能、批发物流配送功能以及部分总部类项目（如制造业总部）等，在京津冀区域范围内整合资源，构筑面向京津冀的CBD产业链。      可见各地希望承接的高端功能正是北京CBD未来要强化的。      单菁菁在接受记者采访时表示，北京市CBD有独特优势，短期内无法替代。外国资本进入中国市场会更愿意贴近本地国家的决策中心即首都，贴近信息来源和管理中心即使馆区。中国外交部和基本上所有的使馆区都在北京CBD，国外的一些驻华机构像联合国的机构、非政府组织机构、国际商户、国际金融机构，都高度集中在北京CBD周边，已经形成氛围，开始时是市场选择，市场选择到一定程度以后又形成了互相依靠互相依赖的连接关系。北京CBD的功能其他地方不容易替代。对于未来的发展，严跃进直埋保温管厂家告诉记者，“其实滨海新区直埋保温管厂家炒作了很多年了，但效果并不佳。和北京竞争面临压力，而即便在天津的城市框架内，也是需要和市区抢资源。有时候企业容易忽悠，而消费者是不容易忽悠的，缺乏消费者进入的市场终究是难以健康稳定发展的。要警惕此类风险，关键地方政府要创造更宽松的环境，比如积极到北京市场做宣传，在滨海新区直埋保温管厂家落户、创业、购房方面提供优惠，这才能带来人口的导入。”