[导读]股市暴跌对楼市的影响,不仅仅表现在融资,也会影响到实体市场。
股市暴跌对楼市的影响,不仅仅表现在融资,也会影响到实体市场。2007年“530”和2008年股价调整表明,股票市场变化对居民当前真实收入和未来收入预期的潜在影响,会加大房地产景气度波动幅度。
相对而言,房地产市场对于股票市场的短期调整是免疫的,只要调整不是来自于货币收紧。但这轮股市调整速度比较快、幅度比较大,对于一些项目的销售也是有影响的。
A股6月份以来的暴跌,或将在多个维度上影响中国房地产市场。
万达[微博]、富力、易居这些房地产公司和房地产服务型公司,还积极地想要回归A股,但连续三周的股市暴跌,让证监会[微博]出台了暂缓IPO的措施,不但影响这些公司的回归进程,也连带影响A股房企的再融资,以及实体的销售市场。
A股暂停IPO:房企融资受阻
7月3日,在A股仍处于暴跌中时,万达商业地产(03699.HK)发布公告,宣布公司董事会决议重回A股发行,发行股份3亿股。估计A股筹集的资金将不超过120亿元人民币。
但6月以来的股市暴跌为万达此次回归蒙上一层阴影。证监会已出台多项措施“救市”,包括暂缓IPO。而即便国家队出手护市,目前也仍未出现企稳现象。
7月4日晚,此前已获IPO批文的28家公司发布公告,称因近期市场波动较大,决定暂缓后续发行工作,已启动申购程序的申购资金退回。随后,证监会新闻发言人邓舸表示,下一步新股发行审核工作不会停止,但将大幅减少新股发行家数和发行融资数额。
在万达之前,富力地产和易居中国也有回归A股的意愿,但随着暴跌开启,这些公司的回归前景变得非常不明朗。
此外,7月9日,又有消息称,证监会发行部决定,暂停首发和再融资的初审会和发审会。
若暂停事项落实,则意味着有意向实施再融资的上市公司将暂时无法向证监会申报,而已获证监会受理的上市公司的非公开发行节奏也将放缓。
在此之前,随着房地产行业逐渐转暖,已有多家房企筹划“非公开发行”等手段融资。中原地产研究部统计数据显示,今年以来合计已经有50家内地房企在A股或港股发布了定增方案,合计融资额高达1300亿人民币。泛海控股、海航投资、豫园商城和保利地产的融资额度超过百亿元。
截至7月2日,共有14家上市房企处于再融资审查的各个阶段。其中,首开股份公司债、泰禾集团非公开发行事宜已经通过发审会,将不受此次暂停事件影响。
而万业企业、凤凰股份、中洲控股、华发股份、世茂股份、保利地产[微博]、华夏幸福等多家房产公司的定增正处于已受理和已反馈阶段。
上述公司内部负责再融资的人士称,目前都还在等待进一步消息。由于公司正处于待预审阶段,一旦再融资的初审和发审暂停,将影响公司定增的进度。
据不完全统计,在7月9日反弹行情到来之前,有超过五成的地产股股价,已经跌破或逼近最近一期定增价格;截至7月14日收盘,在经历了数天的反弹行情后,仍有四只地产股(嘉凯城、世荣兆业、信达地产和滨江集团)的股价低于定增价格。
中原地产首席分析师张大伟认为,股市大幅调整、暂停IPO,都会明显影响未来股市的融资能力,如果调整持续,这种利空可能导致部分房企出现资金压力。
A股难为,H股也未见乐观。中原地产研究部统计数据显示,6月房企在海外合计融资美元33.25亿,相比5月份的65.1亿美元,下调幅度达到了48.9%,在5月创年内新高后,房企海外融资难度加大。
值得注意的是,这轮股市中以开展新业务、互联网化为名义进行融资的房企很多,而此次跌得最多的板块之一,也是前期涨幅巨大的互联网+概念公司,地产互联网+也不例外。房地产行业,则以世联行为代表,除权后,世联行股价从最高的31元附近,跌至最低15元附近,市值蒸发一半。
房地产产业链上的建材互联网、家居互联网也未能幸免。广联达是建材互联网电商的佼佼者,股价从最高31元跌至20元附近。
广田股份,装修装饰行业的龙头之一,股价从最高40元跌至19元;金螳螂,另外一家提出家装E概念的装修装饰龙头,股价从最高的37元跌至23元附近。
高端物业去化变难
股市暴跌对楼市的影响,不仅仅表现在融资,也会影响到实体市场。2007年“530”和2008年股价调整表明,股票市场变化对居民当前真实收入和未来收入预期的潜在影响,会加大房地产景气度波动幅度。
海通证券分析师涂力磊指出,此轮股市暴跌对部分居民当前收入存在负效应,但对未来收入预期冲击不大;而考虑2015年上半年中高端改善住宅去化率接近60%,处于近3年高点,预计本轮市场下行会对中高端改善产品去化率产生负面冲击。
中信证券分析师陈聪也认为,相对而言,房地产市场对于股票市场的短期调整是免疫的,只要这种调整并不是来自于货币收紧。但是,这一轮股市调整速度比较快、幅度比较大,即便调整就此打住,对于一些项目的销售也是有影响的。
哪些项目呢?中信证券认为,就是一些创业氛围浓厚、资本精英聚集区域的高端楼盘,比如深圳、杭州、上海等地的别墅或者豪华大平层。“通过实业聚敛财富的速度恐怕赶不上资本市场制造富翁的速度。顶级豪宅的买家确实有限,消灭一个少一个”。
以深圳福田CBD中心区的豪宅项目深圳中心·天元为例,该项目上周开盘,深圳投资客圈内几乎无人关注,项目开盘价格低于10万元/平方米,也大大低于此前的预期。与同类产品招商双玺、深圳湾1号、深业上城此前的销售火爆也不可比。
除了销售,股市对楼市的另一种影响来自于供应端,会不会有股市的参与主体因为市值急剧缩水,所以大规模抛售不动产,从而影响房价?
陈聪认为,这要看参与场内外杠杆交易的资金规模有多大,这些资金在追加保证金时会否造成不动产抛售浪潮。在定量测算之前,中信证券首先注意到不动产流动性确实差。
变现不动产是最后的出路,也是最慢的出路。在中国,除了深圳、上海、北京等一线城市外,二三线城市一手房供应远远超越二手房。所有城市里,只有深圳二手市场掌握绝对定价权,北京和上海仍然具备比较充足的一手住宅供给。大量的三线城市二手房根本没有流动性。长期来看,没有流动性对房价的影响是负面的。
不过陈聪认为,2013年以后的房地产调控政策,使得房地产杠杆不加反减,客观上成为了中国经济最重要的防火墙,避免整体健康的居民资产负债表被一次波动伤及根本。目前全国市场的房屋价格仍然是稳定的,涨幅虽然不快,但房价大幅快速下跌(哪怕是局部)并不会出现。
涂力磊也认为,当前市场整体销售中刚需占比在70%以上,且本轮房地产行业复苏的两大前提,即供给收缩、政府政策有利居民购房加杠杆并未发生改变,因此股市短期剧烈波动对行业消费产生的负面影响。
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